Detinerea unui apartament in cadrul unui imobil de locuinte, a unui spatiu de care sa te bucuri impreuna cu familia ta fara ca nimeni sa va deranjeze, poate fi una dintre cele mai mari bucurii ale vietii. Totodata, viata intr-o comunitate vine la pachet si cu o serie de drepturi si responsabilitati.

Toate acestea sunt prevazute in noua lege a asociatiilor de proprietari, Legea nr. 196/2018 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de locatari si administrarea condominiilor care aduce noi reglementari pentru proprietari, chiriasi, asociatiile de proprietari si asociatiile de chiriasi din condominii.

Aceasta lege a intrat in vigoare pe 28 septembrie 2018 iar vechea lege, nr. 230/2007 pe care a inlocuit-o, a fost abrogata.

Care sunt noile prevederi si care sunt implicatiile sale puteti citi in cele ce urmeaza.

•  Ce este o asociatie de proprietari?
•  Ce reglementeaza Legea nr. 196/2018?
•  Ce noutati aduce Legea nr. 196/2018?
•  Organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari
•  Care sunt drepturile si obligatiile proprietarilor?
•  Amenzi si sanctiuni pentru asociatiile de proprietari

Ce este o asociatie de proprietari?

Gestionarea spatiilor comune ale imobilului si a serviciilor care le deservesc este responsabilitatea intregul colectiv care locuieste in imobil. Asadar, proprietarii au drepturi si obligatii comune, motiv pentru care, pentru o mai buna gestionare, acestia se pot organiza in entitati denumite asociatii de proprietari.

Conform Legii nr. 196/2018, „asociatia de proprietari este forma juridica de organizare si de reprezentare a intereselor comune ale proprietarilor dintr-un condominiu, cu personalitate juridica, fara scop lucrativ, care are ca scop administrarea, exploatarea, intretinerea, repararea, reabilitarea si modernizarea proprietatii comune, mentinerea in stare buna a imobilului, respectarea drepturilor si asumarea obligatiilor de catre toti proprietarii”.

Aceasta entitate trebuie sa dobandeasca personalitate juridica, sa aiba un statut prin care sa se stabileasca modul de organizare, atributiile membrilor asociatiei si regulile generale de functionare. Dobandirea personalitatii juridice se face prin intermediul unui acord de asociere, act care dovedeste decizia a cel putin jumatate plus unu din numarul proprietarilor dintr-un condominiu de a se asocia in conditiile legii.

Ce reglementeaza Legea nr. 196/2018?

•  infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari din cadrul condominiilor formate din cel putin trei unitati de proprietate imobiliara (apartamente, garsoniere etc.);
•  administrarea, intretinerea si folosirea imobilelor sau a grupurilor de imobile care au in structura lor locuinte sau spatii cu o alta destinatie decat aceea de locuinta.

Ce noutati aduce Legea nr. 196/2018?

Noua lege aduce fie mici modificari, fie cateva completari menite sa reglementeze cadrul legal al activitatii asociatiilor de proprietari.

Fata de legea anterioara, sunt introduse definitii pentru mai multe concepte-cheie, printre care:

•  Condominiul - este imobilul format din teren cu una sau mai multe constructii, in care exista cel putin trei proprietati individuale reprezentate de locuinte personale sau spatii cu alta destinatie, dupa caz, si cote-parti indivize de proprietate comuna;
•  Cota-parte indiviza - este cota-parte de proprietate comuna fortata, exprimata procentual, care ii revine fiecarui proprietar individual si este calculata ca raportul dintre suprafata utila a proprietatii individuale si suma suprafetelor utile ale tuturor proprietatilor individuale din condominiu; in functie de aceasta sunt calculate contributiile pe care fiecare proprietar trebuie sa le achite lunar;
•  Acordul de asociere - este un document esential pentru asociatia de proprietari, actul care consfinteste decizia a cel putin jumatate plus unu din numarul proprietarilor dintr-un condominiu de a se asocia in conditiile prezentei legi;
•  Certificatul de calificare profesionala - este actul care dovedeste calificarea profesionala a persoanelor fizice pentru a indeplini ocupatia de administrator de condominii;
•  Atestatul de administrator - reprezinta actul care dovedeste calitatea de administrator de condominiu, prin care o persoana fizica ce detine certificat de calificare este atestata de primar ca poate indeplini o astfel de functie;
•  Asociatia de chiriasi - este forma de asociere autonoma si fara scop lucrativ a chiriasilor dintr-un condominiu in scopul reprezentarii intereselor lor in raporturile cu proprietarii, dar si cu alte persoane juridice sau fizice.

Legea nr. 196/2018 aduce imbunatatiri si sectiunii dedicate infiintarii si inregistrarii asociatiilor de proprietari si adauga noua sectiune cu privire la regulamentul condominiului.

Deasemenea, noua lege introduce o sectiune dedicata asociatiilor de chiriasi, a caror activitate nu era reglementata de vechea lege. Conform noii legi, asociatiile de chiriasi nu pot efectua modificari constructive in condominiu, nu pot schimba destinatia proprietatii comune din condominiu, nu pot instraina si nu pot inchiria bunurile sau spatiile comune fara acordul scris al proprietarului.

Totodata este instituita obligativitatea repartizarii cheltuielilor comune ale condominiului in functie de numarul de persoane care locuiesc in cadrul unui apartament: cheltuieli generate de consumuri individuale, cheltuieli pe cota-parte indiviza, cheltuieli servicii, cheltuieli pe consumatori tehnici si cheltuieli de alta natura.

A fost introdusa obligativitatea unui singur cont bancar, prin intermediul caruia sa fie administrate sumele de bani incasate de asociatia de proprietari. In cel mult 24 de ore din momentul incasarilor banii trebuie transferati in mod obligatoriu in acest cont unic. Poate exista si o exceptie de la aceasta regula doar cu acordul adunarii generale a asociatiei de proprietari, exceptie care permite administratorului sa pastreze cel mult 1.000 de lei pe luna in vederea efectuarii unor posibile plati pentru cheltuieli neprevazute.

Deasemenea, noua lege prevede ca sumele de bani incasate pentru bugetul de venituri si cheltuieli, pentru fondul de rulment si pentru cel de reparatii vor fi transferate in contul unic al asociatiei, iar pentru fiecare astfel de fond va fi emisa o chitanta distincta.

Organizarea si functionarea asociatiei de proprietari

Pentru a forma o asociatie de proprietari, este convocata adunarea generala in cadrul careia proprietarii condominiului vor alege un comitet executiv format din presedintele asociatiei de proprietari si un numar par de membri, precum si un cenzor sau o comisie de cenzori si va fi stabilita durata mandatelor acestora care nu trebuie sa depaseasca o perioada de 4 ani.

Administrarea, exploatarea, intretinerea, repararea, reabilitarea si/sau modernizarea, dupa caz, a proprietatii comune aferente condominiului sunt in sarcina asociatiei de proprietari, iar cheltuielile legate de aceste activitati reprezinta cheltuieli comune.

In scopul administrarii si intretinerii condominiului, asociatia de proprietari incheie, conform art. 63-65 din Legea nr. 196/2018, contracte in numele proprietarilor cu persoane fizice, persoane fizice autorizate sau cu persoane juridice cu obiect de activitate administrarea condominiilor, infiintate potrivit prevederilor legale in vigoare.

Care sunt drepturile si obligatiile proprietarilor?

Drepturile si obligatiile tuturor membrilor asociatiilor de proprietari indiferent de rolul lor in cadrul acestora este precizat in sectiunea Legislatie.

Amenzi si sanctiuni pentru asociatiile de proprietari

Conform legii, locatarii unui imobil pot fi trasi la raspundere pentru nerespectarea urmatoarelor prevederi legale:

•  neconvocarea adunarii generale
•  necomunicarea de catre proprietar a modificarii suprafetei utile catre asociatia de proprietari si administratia financiara locala
•  neluarea de catre asociatia de proprietari, de presedinte sau de catre comitetul executiv al asociatiei de proprietari a tuturor masurilor necesare pentru repararea, reabilitarea si mentinerea in stare de siguranta si functionare a condominiului şi a instalaţiilor comune aferente pe toată durata existenţei acestora
•  nerespectarea obligatiei de a permite accesul in locuinta pentru realizarea lucrarilor de reparatii ce afecteaza proprietatile comune.
  Cu un preaviz motivat scris de 5 zile emis de comitetul executiv al asociaţiei de proprietari, proprietarul este obligat să permită accesul preşedintelui sau al unui membru al comitetului executiv, administratorului şi al unei persoane calificate în realizarea lucrărilor de construcţii/reparaţii, după caz, în proprietatea sa individuală, atunci când este necesar să se inspecteze, să se repare ori să se înlocuiască elemente din proprietatea comună, la care se poate avea acces numai din respectiva proprietate individuală. Fac excepţie cazurile de urgenţă când termenul pentru preaviz este de 24 de ore.
•  nerespectarea statutului, a acordului de asociere, precum şi neîndeplinirea sau depăşirea atribuţiilor de către preşedinte, membrii comitetului executiv, cenzor/comisia de cenzori sau de către administrator;
•  punerea în pericol de către proprietari a integrităţii structurale a condominiului sau a altor proprietăţi individuale, precum şi a bunei funcţionări a instalaţiilor aferente acestora;
•  schimbarea de către proprietar a destinaţiei locuinţei sau spaţiului cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă fără autorizaţiile şi aprobările legale;
•  neexecutarea de către proprietar a lucrărilor de întreţinere, reparaţii sau de înlocuire a elementelor de construcţii aflate în proprietatea sa individuală, dacă aceasta este de natură să aducă prejudicii celorlalţi proprietari. Fac excepţie cazurile în care proprietarul vinovat plateste prejudiciile celorlalti proprietari
•  modificarea aspectului proprietăţii comune de către proprietari, precum şi a elementelor constructive ale condominiului fără respectarea prevederilor prezentei legi
•  neluarea măsurilor în scopul constituirii fondului de reparaţii sau a fondului de rulment;
•  neîncheierea de către administrator a asigurării pentru răspunderea civilă profesională a administratorului
•  utilizarea cu alta destinatie a fondului de rulment sau a fondului de reparatii
•  utilizarea si gestionarea veniturilor asociatiei de proprietari, altfel decat este prevazut in lege